2001年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

　　第一部分 选择题

　　一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

　　1.供人们生活起居的建筑是（ ）
　　A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑

　　2.建筑地段地租的基础是由真正的（ ）
　　A.生产成本规定的
　　B.农业地租规定的
　　C.生产价格决定的
　　D.垄断利润决定的

　　3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（ ）
　　A.房地产价格较高
　　B.房地产价格不变
　　C.房地产价格有变化
　　D.房地产价格较低

　　4.商业中心往往位于地价高昂的（ ）
　　A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段

　　5.容积率是指地块上的建筑面积与（ ）
　　A.总面积之比
　　B.地块面积之比
　　C.地下面积之比
　　D.绿化面积之比

　　6.商业标准宗地的位置应是（ ）
　　A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地

　　7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（ ）
　　A.10 B.50 C.0.5 D.5

　　8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（ ）
　　A.最终会基本趋于一致
　　B.最终会扩大差别
　　C.可能趋于一致，也可能扩大差别
　　D.由有关部门确定

　　9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（ ）
　　A.土地还原利率
　　B.各有关修正系数
　　C.如何计算容积率修正
　　D.如何计算土地使用年期修正

　　10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（ ）
　　A.其中分母小于100
　　B.其中分母大于100
　　C.其中分母等于100
　　D.不成立

　　11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ ）
　　A.土地的估价期日
　　B.土地的使用期限不同
　　C.土地在不同时期的基准地价不同
　　D.土地在不同时期的路线价不同

　　12.新开发区内可出售土地的平均售价（ ）
　　A.不包含整个开发区的所有开发成本
　　B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
　　C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
　　D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

　　13.房屋的商品租金构成因素是（ ）
　　A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
　　B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
　　C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
　　D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

　　14.房屋重新建造成本中应包括（ ）
　　A.利息、利润 B.利息、利润、税费
　　C.利润、税费 D.利息、税费

　　15.剩余法在评估待开发土地中运用得（ ）
　　A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般

　　16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（ ）
　　A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围

　　17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（ ）
　　A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况

　　18.路线价估价法是一种评估大量土地的（ ）
　　A.迅速估价方法
　　B.较慢估价法
　　C.简易法
　　D.延迟法

　　19.标准深度是指标准宗地的（ ）
　　A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度

　　20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（ ）
　　A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性

　　二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

　　21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和（ ）
　　A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式
　　D.宗教用地方式 E.军事用地方式

　　22.房地产评估的特点主要有（ ）　　A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性
　　D.严肃性 E.固定性

　　23.区位理论除成本学派外，还有（ ）
　　A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派
　　D.竞争学派 E.交易学派

　　24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有（ ）
　　A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法
　　D.价值法 E.市场法

　　25.直接影响土地级别界线位置的是（ ）
　　A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元
　　D.指标取样 E.指标计算

　　26.房地产的收入分为（ ）
　　A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入
　　D.净收益 E.有效毛收入

　　27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是（ ）
　　A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别
　　B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似
　　C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内
　　D.没有土地使用证的房地产也可以
　　E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

　　28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（ ）
　　A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼
　　D.旅馆 E.仓库

　　29.市场比较法中，区域因素有（ ）
　　A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置
　　D.房地产的地质条件 E.临街状况

　　30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是（ ）
　　A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
　　B.要求估价人员具有实际操作经验
　　C.要求被估对象为新建筑物
　　D.要求被估对象为旧建筑物
　　E.仅对一些特殊建筑物进行估价

　　31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（ ）
　　A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量
　　C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体
　　E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

　　32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（ ）
　　A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
　　B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
　　C.根据旧建筑物特点计算间接工程费
　　D.根据旧建筑物特点计算直接工程费
　　E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费

　　33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了（ ）
　　A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件
　　D.社会条件 E.经济条件

　　34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：（ ）
　　A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件
　　D.经济条件 E.生活条件

　　35.同一路线价区段的划分应是（ ）
　　A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段
　　D.地段不相连接 E.性质相差大的地段

　　36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的（ ）
　　A.20% B.30% C.8%
　　D.10% E.40%

　　37.基准地价对应的平均容积率是（ ）
　　A.该用途土地在该地域内的平均容积率
　　B.该用途土地在该均质地域内的容积率
　　C.该用途土地在该级别地域的容积率
　　D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
　　E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

　　38.房地产环境条件不包括（ ）
　　A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养
　　D.城市社会发展水平 E.房地产业税收政策

　　第二部分 非选择题

　　三、判断改错题（判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分）

　　39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。（ ）

　　40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。（ ）

　　41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。（ ）

　　42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。（ ）

　　43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（ ）

　　四、简答题（每小题4分，共12分）

　　44.简述影响房地产价格的因素。

　　45.房地产估价报告包括哪些内容？

　　46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

　　五、计算题（每小题10分，共20分）

　　47. 某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%.试估算该写字楼的价格。

　　48.（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1，000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？

　　（2）据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5，000平方米，出租率80%.求开发该不动产的总价是多少？

　　六、论述题（每小题10分，共20分）

　　49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么？

　　50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。

　　参考答案

　　第一部分 选择题

　　一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）

　　1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

　　6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

　　11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

　　16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

　　二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）

　　21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

　　26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

　　31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

　　36.BD 37.DE 38.BC

　　第二部分　非选择题

　　三、判断改错题（每小题2分，共10分）

　　39.╳ 抵押贷款

　　40.╳ 5～7

　　41.╳ 重置价格或重建价格

　　42.√

　　43.╳ 区片价和路段价

　　四、简答题（每小题4分，共12分）

　　44.影响房地产价格的因素通常有：

　　（1）一般因素。

　　（2）城市区域因素。

　　（3）个别因素。

　　45.（1）封面；

　　（2）目录；

　　（3）致委托估价方函；

　　（4）估价师声明；

　　（5）估价的假设和限制条件；

　　（6）估价结果报告；

　　（7）估价技术报告；

　　（8）附件。

　　46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-（B+C+D+E）

　　式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

　　五、计算题（每小题10分，共20分）

　　47.（1）年租金收入

　　2.5×12=30（万元）

　　（2）计算年经营费用

　　①房地产税=30×12%=3.6（万元）

　　②管理费=30×5%=1.5（万元）

　　③房屋原值=1000×3000=300（万元）

　　④修缮费=300×2%=6（万元）

　　⑤保险费=300×3‰=0.9（万元）

　　⑥家具年折旧费=10×（1-2%）÷10=0.98（万元）

　　⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）

　　（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）

　　（4）该写字楼套间的价格

　　=137.099

　　48.（1）土地价格=1，000万-500万-200万=300（万元）

　　故该块地最高价格为300万元。137.1（万元）

　　（2）总价＝18，000（万元）

　　六、论述题（每小题10分，共20分）

　　49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

　　运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

　　（1）交易实例的搜集；

　　（2）可比交易案例确定；

　　（3）因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；

　　（4）房地产价格确定。

　　50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

　　因为：

　　（1） 在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

　　（2）估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

　　（3）评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。

　　说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。

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