2005房地产估价理论与方法练习题

　　单项选择题

　　1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（　）元/m2.
　　A、3214　B、3347　C、3367　D、3458
　　答案：B
　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（　）。
　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用　　B、该估价结果肯定有误
　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值　D、不可能出现这种情况
　　答案：A
　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2.
　　A、100　B、300　C、600　D、900
　　答案：D
　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（　）年。
　　A、35　B、45　C、48　D、50
　　答案：A
　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（　）万元。
　　A、109B、117C、124D、130
　　答案：B
　　解析：100+100*（9%+8%）=117万元。

　　6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（　）。
　　A、物质折旧　B、功能折旧　C、经济折旧　D、会计折旧
　　答案：C
　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（　）元/m2.
　　A、552　B、3519　C、4293　D、4845
　　答案：C
　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
　　应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2.

　　8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（　）。
　　A、800万元　B、1000万元　C、1800万元　D、800-1000万元
　　答案：D
　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
　　A、0.060　B、0.940　C、1.060　D、1.064
　　答案：D
　　解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（　）万元。
　　A、180.0　B、300.0　C、309.0　D、313.2
　　答案：C
　　解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2.
　　A、2290.91　B、2326.41　C、2344.16　D、2308.66
　　答案：B
　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
　　A、售价　B、租金　C、潜在毛收入　D、净收益
　　答案：A

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