2005年房地产开发经营与管理模拟试题

　　一、单选[共20题，每题1分，总计20分]

　　1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。
　　A．92500m2　　B．88800m2　　C．80000m2　　D．76800m2

　　2、动态投资回收期是指项目以（ ）所需的时间。
　　A．经营收入抵偿全部投资
　　B．全部现金流入抵偿全部现金流出
　　C．净收益抵偿全部投资
　　D．净收益现值抵偿全部投资

　　3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。
　　A．承租人
　　B．业主
　　C．承租人和业主共同
　　D．物业管理公司

　　4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。
　　A．潜在
　　B．过去
　　C．现在
　　D．未来

　　5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ ）。
　　A．40.9%
　　B．54.7%
　　C．56.7%
　　D．61%

　　6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
　　A．还需投入50万元建设资金
　　B．还需投入450万元建设资金
　　C．还需投入800万元建设资金
　　D．在此情况下

　　7、（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。
　　A．利息率
　　B．销售利润率
　　C．速动比率
　　D．目标收益率

　　8、经营性房地产项目的成本收益率等于（ ）乘以100%。
　　A．开发商利润/总开发成本
　　B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
　　C．开发商利润/总开发价值
　　D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

　　9、房地产开发项目的建设过程是指（ ）的持续时间。
　　A．房地产开发全过程
　　B．获得土地后到全部工程竣工
　　C．从工程开工到全部工程竣工
　　D．从工程开工到项目租售完毕

　　10、对于价格弹性的以下描述中，（ ）是正确的。
　　A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
　　B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
　　C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
　　D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

　　11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（ ）。
　　A．10.7%
　　B．8.0%
　　C．5.3%
　　D．2.7%

　　12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（ ）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
　　A．空间分布
　　B．人口分布
　　C．时间分布
　　D．经济分布

　　13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ ）。
　　A．质量
　　B．品牌
　　C．价格
　　D．类型

　　14、建筑功能评价是指（ ）。
　　A．对建筑物功能价值的估算
　　B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
　　C．对建筑产品价值的估算
　　D．对建筑产品社会性功能的评估

　　15、以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。
　　A．娱乐用房
　　B．写字楼
　　C．高级住宅和公寓
　　D．餐饮用房

　　16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ ）。
　　A．投资机会选择
　　B．投资机会决策分析
　　C．投资机会选择与决策分析
　　D．市场分析和项目财务评价

　　17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。
　　A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

　　18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（ ）。
　　A．工程保险
　　B．工人人身保险
　　C．第三方保险
　　D．质量保险

　　19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。
　　A．30%
　　B．32%
　　C．33%
　　D．18%

　　20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（ ）的融资贷款。
　　A．70%左右
　　B．80%左右
　　C．90%左右
　　D．60%左右

　　二、判断[共20题，每题1分，总计20分]

　　21、房地产本身产生收益，在其使用过程中也产生收益。（ ）

　　22、城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的生地。生地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。（ ）

　　23、生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。（ ）

　　24、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。（ ）

　　25、租金的控制，即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。（ ）

　　26、在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。（ ）

　　27、收益率与回报率均反映投资的收益能力，通常前者考虑收益更全面。（ ）

　　28、由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（ ）

　　29、当开发商确定施工合同采用固定总价合同时，财务评价中就可以不考虑建造成本变动所致风险。（ ）

　　30、一般说来，短期信贷应侧重于间接融资方式，长期信贷应侧重于直接融资。（ ）

　　31、在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。（ ）

　　32、写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（ ）

　　33、按照《建筑制图标准》的规定，图纸规格有1、2、3、4、5号，共5种。（ ）

　　34、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）

　　35、建筑物的构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。（ ）

　　36、如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。（ ）

　　37、开发项目竣工验收由承包商组织进行。（ ）

　　38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。（ ）

　　39、科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。（ ）

　　40、可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）

　　三、多选[共15题，每题2分，总计30分]

　　41、房地产间接投资包括（ ）。
　　A．置业投资
　　B．购买房地产开发企业的股票
　　C．开发投资
　　D．购买房地产投资信托基金

　　42、投资型物业购买者购买行为受（ ）的制约。
　　A．房地产投资收益水平
　　B．其他投资工具的收益水平
　　C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好
　　D．购买者自身特点偏好

　　43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ ）。
　　A．管理费
　　B．利润
　　C．施工机械使用费
　　D．所得税

　　44、工程款支付一般按时间大致分为（ ）。
　　A．退还保留金
　　B．最终付款
　　C．预付款
　　D．工程进度付款

　　45、房地产市场宣传的手段主要有（ ）。
　　A．发送售楼书
　　B．市场调查
　　C．展示样板房
　　D．制定现场广告牌

　　46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ ）。
　　A．社会平均利润率
　　B．资本供求状况
　　C．国家宏观信贷政策
　　D．目标收益率

　　47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。
　　A．土地费用高
　　B．投资风险减少
　　C．投资风险增加
　　D．开发周期缩短
　　E．开发周期延长

　　48、公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。
　　A．建设周期较长
　　B．工程性质比较特殊
　　C．规模较大
　　D．技术复杂
　　E．工期紧迫

　　49、旧城区房地产开发的特点是（ ）。
　　A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发
　　B．开发费用高昂、环境污染严重
　　C．旧城区人口密度大、建筑密度小
　　D．旧城区的建筑物多是危旧房
　　E．旧城区受城市规划限制更苛刻

　　50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ ）。
　　A．目标的确定性
　　B．政策的可间断性与协调性
　　C．政策的针对性
　　D．政策的导向性
　　E．政策的公平性和效率

　　51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ ）。
　　A．建筑容积率及总建筑面积
　　B．地上建筑面积及密度
　　C．规划建设用地面积及建筑高度
　　D．绿地率和停车位个数
　　E．地下建筑面积及有效面积系数

　　52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。
　　A．销售税金
　　B．土地使用税金
　　C．房产税金
　　D．企业所得税
　　E．城市规化税

　　53、属于影响产品成本高低的因素是（ ）。
　　A．生产技术方案
　　B．生产规模
　　C．生产组织方式
　　D．技术水平与管理水平
　　E．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平

　　54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ ）。
　　A．客户评价
　　B．项目评估
　　C．担保方式评价
　　D．贷款综合评价
　　E．贷款金额

　　55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ ）。
　　A．可能面积的组合
　　B．寻租者经营业务的性质
　　C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
　　D．每平方米的租金
　　E．室内的装修
　　四、计算[共3题，每题10分，总计30分]

　　56、某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付 30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

　　57、某投资者以BOT方式，投资2000万元获得凤凰山收费隧道25年的经营使用权，期望投资实际收益率为16%。预计随着当地经济的发展，过洞车辆每年将以2%增长率增加，若每车次平均收费10元。保持25年不变，考虑3%的年通货膨胀率，问现日均通过车次为多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标？（不考虑资金年内收支影响，假定投资发生在年初，经营收入、经营费用发生在年末；年经营费用为年经营收入的20%）

　　58、某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

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