房地产估价理论与方法模拟试卷

　　一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）

　　1.成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（D   ）。

　　A、价格

　　C、劳动价值

　　B、生产费用

　　D、成本加利润

　　2.运用成本法估价，需要懂得（  D   ）。

　　A、房地产成本构成

　　C、房地产价格构成

　　B、房地产供求关系

　　D、房地产重置价格构成

　　3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ B   ）上把握房地产价格的“数量”。

　　A、货币支付

　　C、现象

　　B、价值

　　D、本质

　　4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B   ）元。

　　A、3800

　　C、3300

　　B、3500

　　D、3100

　　5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（  B  ）的新建筑物的正常价格。

　　A、具有同等效用

　　C、具有同等功能

　　B、完全相同

　　D、类似

　　6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ D   ）。

　　A、剩余价值

　　B、实际使用年限

　　C、剩余使用寿命

　　D、实际损耗程度

　　7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（  A ）所排列出的先后进行次序。

　　A、时间顺序

　　C、程序

　　B、逻辑顺序

　　D、内在联系性

　　8.房地产估价的核心是为（ C   ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

　　A、特定对象

　　C、特定目的

　　B、特定委托人

　　D、特定要求

　　9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ B  ）作为其中的一种估价方法。

　　A、比较法

　　C、收益法

　　B、假设开发法

　　D、成本法

　　10.  对估价资料的保存时间一般应在（  D ）以上。

　　A、5年

　　B、8年

　　C、10年

　　D、15年

　　11.  假设开发法在形式上是（ B  ）。

　　A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法

　　B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法

　　C、评估房地产价格的收益法的倒算法

　　D、评估房地产价格的成本法的倒算法

　　12.  在传统方法中，投资利息和（ B  ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

　　A、投资利润

　　C、投资收益

　　B、开发利润

　　D、销售税

　　13.  投资利息估算只有在（ B  ）才需要。

　　A、比较法

　　C、现金流量折现法

　　B、传统方法

　　D、收益法

　　14.  在现实生活中，房地产价格的高低是由（ A  ）的结果。

　　A、众多影响房地产价格的因素综合作用

　　B、影响房地产价格的因素作用

　　C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同

　　D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同

　　15.  商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（  C ）。

　　A、周围环境状况

　　C、临街状况

　　B、与市中心的远近

　　D、交通便捷程度

　　16.  房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（  C  ）下的估价结果具有近似性。

　　A、同一估价原则、同一估价时点

　　C、同一估价目的、同一估价时点

　　B、同一估价目的、同一估价方法

　　D、同一估价原则、同一估价目的

　　17.  现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（  B  ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

　　A、小于

　　C、等于

　　B、大于

　　D、小于或等于

　　18. 某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（   C ）元。

　　A、100

　　C、300

　　B、200

　　D、400

　　19.  收益法是以（  B  ）为基础的。（    ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

　　A、收益原理

　　C、未来原理

　　B、预期原理

　　D、替代原理

　　20.  某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（  B ）。

　　A、150.56万元

　　C、157.61万元

　　B、154.56万元

　　D、152.69万元

　　21.  某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%.现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2.据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2.则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（  C  ）。

　　A、5250元/m2

　　C、5536元/m2

　　B、5655元/m2

　　D、5456元/m2

　　22.  比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A    ）。

　　A、类似房地产的交易

　　C、相关房地产的交易

　　B、相同房地产的交易

　　D、房地产的市场交易

　　23.  如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（  C  ）的市场汇价进行换算。

　　A、估价作业日期

　　C、估价时点

　　B、成交日期

　　D、交易日期修正后

　　24.  价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B  ）。

　　A、固定价格指数

　　C、长期价格指数

　　B、定基价格指数

　　D、环比价格指数

　　25.  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ C  ）。

　　A、变动规律和发展趋势

　　B、变动规律和长期趋势

　　C、发展规律和变动趋势

　　D、发展规律和长期趋势

　　26.  越接近（   C ）的发展速度对估价更为重要

　　A、客观情况

　　C、估价时点

　　B、市场供求

　　D、现在

　　27.  针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为（   C   ）。

　　A、客观合理价值标准与公开市场价值标准

　　B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准

　　C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准

　　D、客观合理价值标准与主观合理价值标准

　　28.  街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ B  ）

　　A、正旁两街分别轻重估价法

　　C、比较法

　　B、重叠价值估价法

　　D、假设开发法

　　29.  下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（  C   ）。

　　A、出租型房地产

　　C、旅馆型房地产

　　B、自用型房地产

　　D、营业型房地产

　　30.  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的资本化率为7%.该宗房地产的收益价格为（ A  ）。

　　A、650万元

　　C、585万元

　　B、687万元

　　D、630万元

　　31.  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ D  ）。

　　A、6.6%

　　C、6.2%

　　B、5.8%

　　D、6.4%

　　32.  路线价法实质上是一种（C   ）

　　A、长期趋势法

　　C、比较法

　　B、成本法

　　D、收益法

　　33.  土地具有（  B   ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

　　A、不可损耗性

　　C、保值增值性

　　B、不可毁灭性

　　D、寿命长久性

　　34.  路线价法特别适用于对（  C  ）进行估价

　　A、单宗土地

　　C、大量土地

　　B、待开发土地

　　D、少量土地

　　35.  由于土地具有（  A  ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。

　　A、独一无二性

　　C、价值高大性

　　B、不可移动性

　　D、数量有限性

　　二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1.运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（    ）。

　　A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

　　B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

　　C、要有一套完整的开发计划和管理制度

　　D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单

　　E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划

　　2.选择最佳的开发利用方式包括（    ）等的确定。

　　A、结构

　　C、用途

　　E、档次

　　B、构造

　　D、规模

　　3.归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（     ）。

　　A、武力、计划

　　C、抽签、排队

　　E、礼让、价格

　　B、偷窃、掠夺

　　D、分配、补偿

　　4.明确估价基本事项主要包括（   ）。

　　A、明确估价目的

　　C、明确估价时点

　　E、明确估价费用

　　B、明确估价对象

　　D、明确估价内容

　　5.价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：（    ）。

　　A、生产成本高于市场平均成本

　　B、生产成本低于市场平均成本

　　C、自由竞争

　　D、该种商品本身可以大量重复生产

　　E、生产成本等于市场平均成本

　　6.政府对房地产价格的干预，包括（      ）。

　　A、政府指导价、政府定价

　　C、规定成本构成或利润

　　E、规定成本利润率

　　B、市场调节价、宏观调控价

　　D、最高限价、最低限价

　　7.确定重新构建价格时，应特别注意下列几点（    ）。

　　A、重新构建价格是估价时点时的价格

　　B、重新构建价格是现在的价格

　　C、重新构建价格是客观的

　　D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和

　　E、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧

　　8.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容（   ）。

　　A、拟采用的估价技术路线和估价方法

　　B、拟调查搜集的资料及其来源渠道

　　C、预计所需的时间、人力、经费

　　D、估价作业步骤和时间进度安排

　　E、完成估价任务的措施

　　9.对房地产估价总的要求是（     ），这应作为房地产估价的最高原则。

　　A、合法

　　C、客观

　　E、公平

　　B、独立

　　D、公正

　　10.  要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识（    ）。

　　A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的

　　B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的

　　C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的

　　D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量

　　E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析

　　11.  有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 （     ）。

　　A、适合原理

　　C、均衡原理

　　E、收益原理

　　B、替代原理

　　D、收益递增递减原理

　　12.  在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（    ）。

　　A、客观收益

　　C、有形收益

　　E、潜在收益

　　B、实际收益

　　D、无形收益

　　13.  区位状况比较修正的内容包括（    ）。

　　A、环境景观

　　C、朝向楼层

　　E、平面布局

　　B、地形地势

　　D、建筑规模

　　14.  建筑物外观形象包括（    ）。

　　A、建筑式样

　　C、结构

　　E、色调

　　B、风格

　　D、构造

　　15.  标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（   ）。

　　A、一面临街，土地形状为矩形

　　B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度

　　C、土地面积中等

　　D、用途为所在区段具有代表性的用途

　　E、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率

　　三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1.由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。（    ）

　　2.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（    ）

　　3.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（    ）

　　4.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（    ）

　　5.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。（    ）

　　6.交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（    ）。

　　7.估价时点，应根据估价目的来确定。（    ）

　　8.某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（    ）

　　9.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。（   ）

　　10.  人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（    ）

　　11.  “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。（    ）

　　12.  如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（    ）

　　13.  选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（    ）

　　14.  从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（    ）

　　15.  从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。（    ）

　　四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）

　　1.某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%.餐饮收益为客房收益的30%.客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%.康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%.土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

　　可比房地产价格（万元）

　　净收益（万元/年）

　　A 25200 3000

　　B 29400 3500

　　C 23800 2800

　　D 16600 2000

　　试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

　　2.某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2.该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2.至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%.正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1.A   2.C   3.C   4.C   5.B   6.D   7.D   8.C   9.B   10.D  11.B

　　12.B  13.B  14.A  15.C  16.C  17.B  18.C  19.B  20.B  21.C  22.A

　　23.C  24.B  25.A  26.C  27.C  28.A  29.C  30.A  31.D  32.C  33.B

　　34.C  35.A

　　二、多项选择题

　　1.ABDE    2.CDE     3.ACE     4.ABC     5.CD      6.ACD     7.ACE

　　8.ABCD    9.BCD     10.ABCD   11.ACD    12.ACDE   13.AC     14.ABE

　　15.ABDE

　　三、判断题

　　1.√  2.×  3.√  4.×  5.×  6.√  7. √ 8.×  9.√  10.√ 11.√

　　12.× 13.√ 14.√ 15.×

　　四、计算题

　　1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=a/r

　　2、计算客房与餐饮年总收益：

　　（1）客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13万元

　　（2）餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元

　　3、计算客房与餐饮年总费用：

　　（1）客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元

　　（2）餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元

　　4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元

　　5、由所给资料计算资本化率：

　　可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%

　　B=3500/29400=11.9%

　　C=2800/23800=11.76%

　　D=2000/16600=12.05%

　　以其平均数作为估价对象的资本化率：

　　（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%

　　6、从公式求得该宾馆价格为：

　　V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元

　　2.解：

　　1、设该在建工程的正常购买总价为V.

　　2、续建后的总价值用下式计算

　　3、续建总费用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09万元

　　4、销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元

　　5、购买该在建工程税费总额= V×3%=0.03V

　　6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53万元

　　故：该在建工程总价为7207.53万元

　　该在建工程单价为1801.88（元/平方米）

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