2015房估经营与管理要点：收益性物业经营状况的评估

　　（一）现金流

　　从事物业管理工作的专业人员，通常使用其特定的专业术语，来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用项目，这些术语包括：

　　1．潜在毛租金收入

　　物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

　　2．空置和收租损失

　　实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

　　3．其他收入

　　物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。

　　4．有效毛收入

　　从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

　　5．收益性物业的运营费用

　　收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

　　6．净经营收入

　　从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即：

　　净经营收入=有效毛收入-运营费用7．抵押贷款还本付息

　　业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的净经营收入的多少，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净经营收入中扣除。

　　8．现金流计算

　　从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

　　（二）相关问题分析

　　还本付息的数量，取决于业主购置物业时所用抵押贷款的数量和期限。

　　1．物业估价

　　2．大修基金和保证金基金

　　3．所得税

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:53 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]