房地产行业

2015房估经营与管理要点：零售商业物业的租金

　　零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为基础计算的。像写字楼一样，商场的出租常根据租户要求分割成若干个相对独立的开放空间，零售商业物业租约中载明的租金，通常为基本租金；此外，租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本（包括税和保险费）和公用面积的维护费用；租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意仅按营业额的某一个百分比支付租金，但由于业主的利益得不到有效的保障，因而业主通常不喜欢这种作法，除非整个购物中心的营业额较高且很稳定。

　　（一）基础租金

　　基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

　　（二）百分比租金

　　当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。

　　（三）代收代缴费用和净租约

　　像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的运营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。净租的形式一般有以下几种：

　　（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项。

　　（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费。

　　（3）包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业服务费等所有运营费用，都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　（四）租金的调整

　　由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:53 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]