房地产行业

2015房估经营与管理要点：写字楼租金的确定

　　租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。物业的一些运营费用（如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修）可以包括在租金内，也可以根据事先的协议另收。租户的电费，可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业服务企业代收代缴。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。

　　（一）计算可出租或可使用面积

　　准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价值的最大化。

　　应该注意的是，不同国家对上述各类面积的计算方法是有差别的，但区别主要在可分摊公用建筑面积的范围上。例如，美国大厦业主及物业管理经理协会（BOMA）的规定与我国的规定不同的是：垂直穿越各层楼面的电梯井、楼梯间、通风竖井和建筑物外墙水平投影面积的一半不计人可分摊公用建筑面积，更不计入出租单元内建筑面积。

　　（二）基础租金与市场租金

　　租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。

　　在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。

　　（三）出租单元的面积规划和室内装修

　　租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。

　　室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，例如每15㎡安装一个电话插孔的费用、每30㎡安装一个门的费用等。也可能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:53 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]