房地产行业

2015房估理论与方法要点：重新购建价格的求取思路

　　（一）房地重新购建价格的求取思路

　　求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟现实中的房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，采用成本法求取；二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。

　　（二）土地重新购建价格的求取思路

　　求取土地重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。

　　（三）建筑物重新购建价格的求取思路

　　求取建筑物重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除没有该建筑物外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造，由建筑施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑施工企业的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其他必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:57 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]