房地产行业

2015房估理论与方法要点：统一房地产范围

　　对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。

　　房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：①带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的房地产交易实例；或者相反。②含有非房地产成分。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例是有附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。③房地产实物范围不同。例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房；或者相反。估价对象是一套不带车位的公寓，选取的交易实例是一套带车位的公寓；或者相反。

　　在上述第一种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格一债权+债务如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第二种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价格如果是估价对象含有非房地产成分的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第三种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:58 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]