房地产行业

2015房估理论与方法要点：对房地产价格影响因素的基本认识

　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。

　　（1）不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素可称为增值因素。有的因素或者其变化会导致房地产价格下降，这类因素可称为贬值因素。并且对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化导致房地产价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，如果该地带是居住区，则铁路可能是贬值因素；如果该地带是仓储或工业区，则铁路可能是增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果应是向上调整还是向下调整。

　　（2）不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。

　　（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。

　　（4）有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。

　　（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素可能会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素可能会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响。

　　（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。不同地区的人们对房地产的偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。

　　（7）同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率很低时，提高一点绿地率对房地产价格的影响较大；当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。

　　（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:58 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]