房地产行业

2015房估理论与方法要点：房地产的特性供给有限

　　土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性、不增性。但对狭义的土地（可用的陆地）来讲，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“制造”出可用的土地。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有大量填海造地的实例，如日本的关西机场就是用填海的方式建成的。但即使如此，这种“造地”的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是位置较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是位置较好的建筑物的数量也是有限的。

　　房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

　　进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，如增加容积率或建筑高度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、城乡规划等的约束。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:58 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]