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房地产估价师:单纯型商务办公房地产

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  1.单纯型商务办公房地产

  单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能,没有其他功能,对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少,难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能,每一层的价格差异比较小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此不管用那种方法,都可以先评估出某一层的价格,再确定层差修正系数,计算出所有楼层的价格。

  2.商住型商务办公房地产

  商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能,通常是楼的一部分是办公,楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时,首先应区分不同的功能区及其面积大小,然后分别按办公用房、居住用房进行估价,办公用房可以采用市场法、收益法,居住用房主要采用市场法。

  此外对商住型商务办公房地产估价时,应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题,在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产,如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例,应考虑进行适当的修正。

  3.综合型商务办公房地产

  综合型商务办公房地产是以办公为主,同时又有其他多种功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等,但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万㎡以上,有些可达10万㎡以上,如广州的中信广场,建筑面积达23万㎡,而即将于2015年竣工的西塔,其建筑面积高达41万㎡.由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点,因此对其估价就比较复杂,首先要区分不同的功能区,了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法,主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

责任编辑:南瓜妹

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发布:2007-07-10 11:03    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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