2015年房地产估价师《经营与管理》考点：房地产投资

　　二、房地产投资（掌握）

　　㈠房地产投资及其目的

　　房地产投资的概念：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

　　房地产投资的目的：为了实现其财富最大化。通过房地产投资，投资者可以：①获得业主的荣誉；②获得收益和资本增值；③降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

　　㈡房地产投资的特点

　　区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资收益和风险特征，不仅受到地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值。当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，投资具备基本的可行性。房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。

　　适于进行长期投资：投资者的土地权益通常在40年以上，且该权益的期限还可依法延长，地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性，故房地产投资非常适合作为一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。

　　3.需要适时的更新改造投资：要适时调整房地产的使用功能以适应市场环境变化。按照租户意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要。

　　投资价值难以判断因而易产生资本价值风险：房地产的异质性，导致投资价值不易判断，投资面临价值风险，需专业人员判断，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断。

　　变现性差：房地产的流动性差，致使房地产的变现能力较差。偏好与价格的匹配

　　易受政策影响：指房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。

　　依赖专业管理：指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　存在效益外溢和转移：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　㈢房地产投资的物业类型

　　1.物理形态划分：土地、建成后的物业和在建工程。

　　2.按使用目的划分：居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业。

　　居住物业：公共住房（廉租房、经济适用房、限价商品房、经济租赁房）和商品住房（普通住宅、公寓、别墅等）。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。→开发投资

　　商用物业（经营性、收益性、投资性物业）：写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心）和出租公寓等。商用物业建成后长期持有或整体出售给机构投资者，越来越成为一种趋势。商用物业市场的繁荣除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。位置对商用物业有特殊的重要性。

　　工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）等。一般来说，重工业厂房通常只适合特定用户使用，不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

　　酒店与休闲娱乐设施：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

　　特殊物业。指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。多属长期投资。

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