2015年房地产估价师《理论与方法》考点：住房相关规划和计划

　　住房相关规划和计划

　　对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例（如新建住房套型结构比例要求）、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模或在住房建设总量中的比重，对商品住房价格有较大的影响。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。

　　物价

　　房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此把两者区分开来，对它们之间的关系作一分析。

　　反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。居民消费价格指数（Consumer Price Index，CPI）是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数（Producer Price Index，PPI）也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化工产品、木材等项目。中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

　　不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

　　就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看法：“一种看法是重视地价上涨→抵押力量增大→信用膨胀→物价上涨这种因果关系的；另一种看法则认为存在着货币量的增加→物价上涨→地价上涨这种关系”。

　　从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。但在房地产价格中，土地价格、新建商品房价格、存量房价格、房屋租赁价格，或者不同用途房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。

　　关于房地产价格中的房价（房地价格）与地价的关系，目前有三种观点：一是成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。二是需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。三是相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。

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