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2015房估案例与分析考点:现金流量折现法与传统方法的区别

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现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别:

(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测他们在未来发生时所发生的数额,即要进行现金流量预测。

(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减。例如,评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5 000万元,折现率为10%,则需将这5 000万元折现到2004年10月15日,即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/(1+10%)3=3 757(万元)

(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较。

责任编辑:lwg

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发布:2007-07-10 11:07    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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