房地产行业

2015房估案例与分析考点：城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法

《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。

如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。

在拆迁补偿估价中，各省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价方法理论为基础，制定了各自的具体办法，估价人员在当地进行城市房屋拆迁补偿估价时应执行当地政府制定的估价标准。市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格（《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十三条）。

拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行（《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十四条）。

针对一些建设项目的特殊性，地方政府也往往制定相应的规定，估价人员在估价时必须遵从。

责任编辑：lwg

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发布：2007-07-10 11:08 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]