2015房估案例与分析考点:娱乐房地产的估价
一、娱乐房地产及其估价特点
娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产,不同类型的娱乐房地产的经营方式、收益存在较大差别,如游乐场、影剧院主要靠收取门票,高尔夫球场主要靠出售会员费,其会员费主要取决于会员数量,而会员数量主要取决于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强,一般较难把握,估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查,明确估价对象的经营方式、各种收益来源。
二、娱乐房地产估价的常用方法
由于娱乐房地产属于经营性房地产,因此估价主要采用收益法,娱乐房地产也可以采用市场法和成本法估价。
(一)收益法
采用收益法进行娱乐房地产估价时,应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来自于主营收益和副营收益,主营收益主要为门票收入,副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地产功能、经营方式、类型区别对待。
(二)市场法
不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异,有的比较频繁,而有的却很少转售,如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用市场法估价,另外,在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时,也可用市场进行租金的估算。
(三)成本法
在有些估价业务中,例如娱乐房地产的抵押估价,或是对将要转变用途的房地产进行估价时,也会用到成本法作为辅助。
三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理
娱乐房地产属于经营性房地产,因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强,其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异,因此在采用收益法估价时,应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平,如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。
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