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2015房估案例与分析考点:餐饮房地产估价

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餐饮房地产的估价:

(一)地段选择的差异性

餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处,又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高,这一点与一般商业房地产相同,但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅,照样门庭若市。此外,在城市的一些城郊结合部,往往建有一些经营规模非常大的酒楼,其经营规模可以达到上千平方米,并且配备有足够车位的停车场,生意非常红火。

(二)营业收入的差异性

餐饮房地产属于经营性房地产,其收入主要来自其经营收入,然而影响餐饮房地产收入的因素很多,主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等,不同地段、环境会带来不同的收益,这部分收入主要由房地产带来,而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象,处于同一地段的餐饮房地产,有的门庭若市,生意红火,而有的却比较冷清,而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似,可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点,其收入既有房地产所贡献的,更有非房地产因素贡献的,因此利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益,而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时,两者之差为其获取的超额利润率,此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离非正常经营收入。

责任编辑:lwg

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发布:2007-07-10 11:09    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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