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2015房估案例与分析考点:影响房地产价格实物状况

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影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价,即建筑成本,从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价,高层住宅的建造成本会高于多层住宅。

2.设施与设备

住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度,小区智能化程度,通讯、网络等线路的完备程度,公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3.建筑质量

建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

4.装修

对于新建住宅而言,住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下,可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房,它们之间的价格差异很大,如近年来在北京、上海、广州等大城市,出现了光装修费就高达每平方米几千元的住房,即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言,住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大,因为存在装修的折旧问题。

5.朝向与楼层

朝向除了考虑采光、通风等因素外,还有一个重要的因素是景观。当住宅四周的景观都基本一致,通常东南朝向的住宅会优于其他朝向,价格最高,而西北期向最差,价格最低。但当住宅四周的景观差异非常大时,景观对住宅价格的影响就非常大,如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等,北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高,而且甚至会高很多。

不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯。多层无电梯住宅的最优楼层是高低适中的楼层,例如7层住宅的最佳楼层是4、5层,其价格最高。而高层住宅由于普遍装有电梯,楼层越高,景观及空气质量等越好,因此价格越高。

责任编辑:lwg

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发布:2007-07-10 11:30    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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