2015房估案例与分析考点：估价结果报告的写作

估价结果报告的写作

根据《房地产估价规范》附录第A.0.6，估价结果报告应记载以下事项：⑴标题；⑵委托人；⑶估价机构；⑷估价对象；⑸估价目的；⑹估价时点；⑺价值定义；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法；⑾估价结果；⑿估价人员；⒀估价作业日期；⒁估价报告使用期限。

1．标题

估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。

2．委托人

估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。

3．估价机构

估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资质等级。

4．估价对象

概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。

5．估价目的

估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途。具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：

（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；

（2）城市房屋拆迁估价目的表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；

（3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；

（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；

（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；

（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。

6．估价时点

估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。

7．价值定义

价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。

价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：

（1）抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；

（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；

（3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；

（4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

8．估价依据

估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

9．估价原则

估价原则要说明本次估价遵循的房地产估价原则。

10．估价方法

估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。

11．估价结果

估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。

12．估价人员

在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。

13．估价作业日期

估价作业日期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价日期相一致。

14．估价报告使用期限

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间。

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