净收益测算应注意的问题
净收益测算应注意的问题:
(一)有形收益和无形收益
房地产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是指房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益,如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑无形收益。
无形收益通常难以货币化,难以在测算净收益时予以考虑,但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。此外值得注意的是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,以免重复计算。例如,在当地能显示承租人形象、地位的写字楼,即承租人租用该写字楼办公可显示其实力,该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。
(二)实际收益和客观收益
房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益,它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。例如,城市中有一块尚未利用的空地,实际收益为零,甚至为负数(因为要缴纳有关税费),但如此并不表示该块空地无价值。再如,一个交通便利的商场或酒店,由于经营不善,由收入减去费用所得的结果可能为负数,这也不意味着该房地产无价值。相反的情况,如一个交通不便、环境不太好的宾馆,因有特殊关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举办,从而可以获得较高的收益,但这并不意味着该宾馆的价值较高。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益,通常只有这种收益才可以作为估价的依据。因此,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收人、运营费用或者净收益,除有租约限制外,一般应采用正常客观的数据。为此,除有租约限制外,利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后,还应将它们与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符,应对它们进行适当的修正,使其成为正常客观的。
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