房地产基础知识：向银行办理按揭贷款买房的办理程序

　　【学员问题】向银行办理按揭贷款买房的办理程序？

　　【解答】有些银行在贷款合同中明确规定需要委托开发商代办房产证，另外有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，等很多情况下购房者只能委托开发商或代理公司办理房产证。当然如果是一次性付款或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。但是，办理流程基本相同，具体如下：

　　一、确定开发商已经进行“初始登记”

　　开发商办理“初始登记”是购房者办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等，因此在收房人住后的两三个月之后，购房者就可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。

　　注意事项：《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

　　二、到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》

　　这个表填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。

　　注意事项：可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

　　三、拿测绘图（表）

　　可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。

　　由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

　　四、填写表格、盖章、领取相关文件

　　填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

　　五、缴纳公共维修基金、契税

　　缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

　　注意事项：无论是小区办收取还是由银行代收，购房者都应保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响到后续获得房产证。

　　六、提交申请材料

　　材料主要包括以下几种：①盖章的申请表；②房屋买卖合同；③签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；④测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；⑤专项维修资金专用收据；⑥契税完税或减免税凭证；⑦购房人身份证明（复印件核对原件）；⑧共有的提交共有协议；⑨银行的提前还贷证明。

　　注意事项：不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

　　七、按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等

　　注意事项：仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

　　八、办理抵押登记

　　有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。需要提交的文件通常包括：①房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；②国有土地使用证；③借款合同、抵押合同；④抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明；⑤抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。

　　注意事项：通常这个手续可以与领取房产证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，建议一定要提前询问清楚。

　　九、将房产证交给银行扣押

　　如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本，以求“三保险”。

　　以上就是关于“向银行办理按揭贷款买房的办理程序”“向银行办理按揭贷款买房的注意事项”相关问题的解答。不同开发商在购房合同中的规定会有所不同，不同银行的规定也会有所不同，因此建议当事人在向银行办理按揭贷款买房时，能够向专业的律师进行求助，在律师的指导下进行办理或者全权委托律师进行办理，以取得事半功倍的效果。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通