房地产行业

房地产估价师理论与方法复习要点：功能折旧

　　【提问】

　　某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡.假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。（建筑物报酬率为10%）

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　【回答】学员chtlm，您好！您的问题答复如下：

　　网络提供的答案是：

　　功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，超额持有成本可用超额运营费用资本化法计算。无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元），超额持有成本＝2.5/10%×【1－1/（1+10%）30】=23.57（万元），则折旧额＝31.07万元。

　　不过我认为这个答案是错误的，1、无效成本7.5不应该再考虑，因为题目给出的【目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡】是扣除了无效成本后的房地产重置成本，因此不应该再考虑

　　2、超额运营费用要考虑所得税因素，正确计算为：

　　功能折旧、2.5×（1－25%）×1/10%×（1－1/1.130）＝17.67546463万

　　因此：本题：

　　以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为：17.67546463万

　　本题没有正确选项

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

责任编辑：淘淘

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发布：2007-07-11 10:07 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]