房地产估价师经营与管理复习要点：土地出让

　　【提问】

　　土地出让和房地产开发过程中的规划管理体现在哪些方面

　　【回答】学员1108734056，您好！您的问题答复如下：

　　1.土地出让过程中的规划管理：出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

　　规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度；建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及具他要求。

　　附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。

　　《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。

　　2.房地产开发前期的规划管理

　　房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。

　　（1）开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1／2000或1／500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。

　　（2）申请《建设用地规划许可证》阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1／2000或1／500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

　　（3）规划设计条件审批阶段。开发商需持城市计划管理部门批准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑1／500，居住区1／2000，其中一份画出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料。向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。

　　（4）设计方案审批阶段。开发商应自行委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图（单位建筑1／500、居住区l／2000，其中一份画出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1／100或1／200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发“规划设计方案审批通知书”

　　（5）申请《建设工程规划许可证》阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其它行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力等的协议），向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作。最后签发《建设工程规划许可证》。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理

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