房地产行业

房地产估价师估价案例与分析：土地用途

　　【提问】中途改变土地用途的经济寿命起始年限和折旧年限究竟如何计算？我对“单项选择题（二）”第二题的5、6问的解析提出如下疑问：基本情况是：甲公司的厂房于1986年4月30日建成投入使用，经济寿命为50年，后于2006年4月将该厂房转让给乙公司，乙公司接受后就将厂房改造成了百货公司，并在补缴了土地出让金后依法将原工业用途变更为商业用途。第5问解析说，建筑物在2006年4月变更为商业用途后，经济寿命延长为60年，所以，在估价时点2008年4月30日，建筑物剩余经济寿命为38年？

　　很显然，上述解析将该建筑物60年的经济寿命起始期限设定为1986年4月30日原厂房建成日，而实际上60年的经济寿命对应的百货超市是于2006年改建的，将2006年4月30日之前的厂房经济寿命嫁接到2006年改建的百货超市身上合适吗？？第6问解析求解估价时点2008年4月30日的建筑物现值2850万元时，很显然将建筑物折旧年限看成了“60年”这个于2006年4月才改建的百货超市的经济寿命，但对应的有效年龄却被认定为“22”年，有效年龄起始年限被认定为1986年4月厂房建成之日。这样处理合适吗？是否矛盾？不用厂房的经济寿命50年作为折旧年限，却用人家厂房的有效年龄起始年限1986年来计算2006年改建成的百货超市有效年龄。是否存在逻辑上的矛盾？？对上述两个问题不明白，老师能否给解答一下。

　　【回答】你好，对此问题我的思路也有反复，最终这样考虑的原因是整体考虑5、6问所给备选答案得出的，想知道你对此两道题正确答案的见解？

　　★问题所属科目：房地产估价师—房地产估价案例与分析

责任编辑：淘淘

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发布：2007-07-11 10:19 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]