销售费用计算利息

　　【提问】

　　某成片荒地，取得荒地代价10000万，将其开发成五通一平的熟地的开发成本1000万和管理费用为500万，其中60%从银行贷款获得，开发期3年，贷款年利率8%销售费用销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5%，10%，开发完成后可转让土地面积的比率60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%，40%，30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的价格是多少？

　　1、 60%不用管对吧

　　2、 其中投资利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}+2%v【（1+8%）^1.5-1】这样计算对么？

　　3、 像这种题销售费用也计算利息，但是也没说具体怎么计息那该怎么处理呢？，按3年内均匀投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】这样对么？

　　4、 如果把上面式子换成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}这样计算对么？

　　5、如果求出熟地价格直接乘以2%可以么

　　6、如果上题改为土地取得费在期初一次性支付，土地开发费在开发期内均匀支付，那么此题在计算利息时，管理费和销售费应该怎么计息啊，？

　　（1000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）对么？

　　像上面这些类似的题目中应计息但未告诉具体怎么计息的时候怎么办呢？麻烦老师给总结下好么？我觉得有点乱

　　【回答】学员zlm69，您好！您的问题答复如下：

　　某成片荒地，取得荒地代价10000万，将其开发成五通一平的熟地的开发成本1000万和管理费用为500万，其中60%从银行贷款获得，开发期3年，贷款年利率8%销售费用销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5%，10%，开发完成后可转让土地面积的比率60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%，40%，30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的价格是多少？

　　1、 60%不用管对吧——对，不用管，不管是自有资金投资还是贷款投资，都要计算利息的

　　2、 其中投资利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}——不计算销售费用的利息，在理论与方法教材，如果题目没有说明销售费用的发生时间，那么视为在转让时发生，不计算利息

　　3、 像这种题销售费用也计算利息，但是也没说具体怎么计息那该怎么处理呢？，按3年内均匀投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】这样对么？——题目没有说明销售费用的投入时间，那么不考虑销售费用利息

　　4、 如果把上面式子换成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}这样计算对么？——同上

　　5、如果求出熟地价格直接乘以2%可以么——可以

　　6、如果上题改为土地取得费在期初一次性支付，土地开发费在开发期内均匀支付，那么此题在计算利息时，管理费和销售费应该怎么计息啊，

　　（1000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）对么？——题目说明了开发成本和管理费用在开发期均匀投入，没有提到销售费用的投入，因此销售费用不需要计算利息

　　像上面这些类似的题目中应计息但未告诉具体怎么计息的时候怎么办呢？麻烦老师给总结下好么？我觉得有点乱——我们理论与方法教材，题目如果没有说明销售费用的投入方法，那么不需要考虑销售费用的利息计算，您对照教材上成本法和假设开发法的几个例题对照看一下

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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