房地产估价师房地产开发经营与管理：利息的计算

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　　【提问】

　　老师您好！

　　理论与方法的成本法中，一般情况下，利息的计算基数包括销售费用

　　为什么经营管理中，这几个例题的利息计算基数都没有包括销售费用，又没有其他特别说明呢？到底什么情况下，利息的计算基数才包括销售费用》？

　　在成本法中，不论自有资金或者贷款，均要计算利息，当时的解析是，自有资金部分的利息是放弃其他投资的补偿。

　　是不是在经营管理的经济评价中，只有贷款的部分才计算利息？经营分析中，不是也要考虑机会成本的吗？为什么自有资金部分不计算放弃其他项目的补偿呢？

　　【回答】学员7364366@jianshe99.com，您好！您的问题答复如下：

　　理论与方法的成本法中，一般情况下，利息的计算基数包括销售费用——是的

　　为什么经营管理中，这几个例题的利息计算基数都没有包括销售费用，又没有其他特别说明呢？到底什么情况下，利息的计算基数才包括销售费用》？——如果销售费用发生在开发期，那么才有计息时间，如果销售费用跟销售收入一块发生的，那么就没有计息时间了，所以不计算利息，不计算利息不是销售费用不作为计息基数，而是没有计息时间

　　题目如果没有特别说明销售费用的投入时间，那么视为跟销售收入同时发生，那么就没有销售费用的利息了

　　在成本法中，不论自有资金或者贷款，均要计算利息，当时的解析是，自有资金部分的利息是放弃其他投资的补偿。——对的

　　是不是在经营管理的经济评价中，只有贷款的部分才计算利息？经营分析中，不是也要考虑机会成本的吗？为什么自有资金部分不计算放弃其他项目的补偿呢？——《开发经营与管理》的理念跟《理论与方法》不一样，《理论与方法》计算的是房地产的价值，因此各投入的资金和投入时间都是按社会平均技术水平计算的，自有资金和贷款同样要计算利息

　　《开发经营与管理》是从投资者的角度出发，投资者经过论证该项目能够给开发商带来多少的投资报酬率，这个投资报酬率已经考虑了投资者的资金成本的了，从投资者的角度出发，因此要考虑项目的筹资方式，对于自有资金现金流量表来说，要考虑利息费用

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理

责任编辑：淘淘

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发布：2007-07-11 10:20 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]