土地价值计算

　　【提问】

　　2015年试题，判断题第3题为：

　　甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）（　）

　　答案里的做法是：

　　甲土地的楼面地价=375元／㎡转换为无限年期的楼面地价V50/K50=410元／㎡

　　老师我觉得应用的公式应该是转换为年金的公式，意义为将50年总的土地价值的现值转换为每年的土地价值来比较，所以在公式上应该用

　　P=A/i【1-1/（1+i）^n-1】，比上面的公式要多除以一个i，虽然不影响判断结果，但我觉得这样似乎更合理。请问老师转换为无限期的意义是什么？另外对应无限期的公式是哪个公式啊？

　　【回答】

　　学员tang222，您好！您的问题答复如下：

　　最终从价值上来判断比较合理的，用年金判断有时候会不准确。

　　我们这里不需要记忆这些复杂公式，比如说本题：

　　甲土地的楼面地价=375元／㎡——先算出年金，A＝375/（P/A，6％，50），然后再算无限年限的价值，P＝A/r＝【375/（P/A，6％，50）】/6％.

　　就按这个思路来。不要去记忆这个【V50/K50】，我们考试的人来说，记忆的公式越少越好。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

　　责任编辑：淘淘

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发布：2007-07-11 10:30 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]