净收益的计算

　　【提问】你好老师我想问一下租约期内的净收益按租约合同的租金计算租约期外的用市场租金计算，对这个收益期限怎么确定？租约期外的净收益还用折现到估价时点吗请老师举个例子说明一下怎么计算行吗

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　收益期就是房地产在估价时点后的剩余使用期限。

　　比如说房地产在估价时点后还有20年的收益年限，前五年是有租约的，以后15年没有租约，那么把有租约部分和无租约部分的收益额都折现到估价时点，加和得到的就是房地产价值。

　　【追问】5年的租约是不是不用折现了用净收益每年不变的公式 15年的净收益是不是要折现5年到估价时点呢？

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　都要折到估价时点。

　　5年的租约，运用净收益每年不变的普通年金现值公式，求的是估价时点的现值；

　　后15年的净收益不是折到5年那个时点，而是要折到估价时点。

　　【追问】折现到估价时点的年数是多少呢 5年后按市场租金的折现年数是5年吗？先算5年后15年按市场租金的现值再折现到估价时点折5年对吗有没有具体的案例能参考一下我有点不明白

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　看估价时点定在什么时间。

　　举例，一房产，收益期限共20年，已签租约5年（2015年1月1日至2017年12月30日），每年租金10万元，另15年收益期预测市场租金9万元。运用收益法求该房产在2015年1月1日的价值。（假设折现率10%，不考虑其他因素），计算如下:

　　10/10%【1-1/（1+10%）^5】+9/10%【1-1/（1+10%）^15】*【1/（1+10%）^5】

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析

　　责任编辑：淘淘

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发布：2007-07-11 10:32 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]