房地产估价师答疑板精华——计息期

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　　【提问】计息期越大，实际与名义越大这个说法。感觉计息期越大不理解，按季度比按月计息期大，实际不是还低吗

　　【回答】学员6681779，您好！您的问题答复如下：

　　举个例子吧：

　　比如说：贷款按季度计息，年利率是12%

　　那么：计息期周期就是1季度，名义利率就是12%

　　实际利率这样算：年名义利率是12%，那么季度利率就是12%/4＝3%，年实际利率＝（1+3%）4－1＝12.55%

　　比如说：贷款按月计息，年利率12%那么计息周期就是1个月，名义利率是12%，那么月利率就是12%/12＝1%，年实际利率＝（1+1%）12－1＝12.68%

　　由此可以看出：一年内的计息次数越多，那么实际利率越大

　　祝您学习愉快！

　　【追问】王老师你好：关于建设期只计利息，开发完成还款的计算。

　　项目建设投资为2000万元。第一年投资1000万元，其中资本金500万元；第二年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%.建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。建设期2年。请问老师计算第三年开始应还款总额是按复利计算还是按照教材201页的计算方法。

　　教材是每年应计利息=【年初借款本息累计+本年借款额/2】*贷款利率。

　　我听您讲课是按复利算的，计算如下：

　　第一年贷款是500万元，第二年贷款时670万元。那么第三年年初总计借款为：500*【（1+10%）2-1】+670*【1+10%】+500=1342万元。

　　按照考造价师及教材算法是：第一年应计利息是500/2*10%=25万。第二年年应计利息是（500+25+670/2）*10%=86万元。

　　那么第三年年初总计借款=500+25+670+86=1281万元。

　　题干没有说按复利计息还是简化计算，请教老师考试如何作答？

　　我还是听您讲课才知道复利计算的，原以为按照造价师作答那，急！

　　【回答】学员sm5616197，您好！您的问题答复如下：

　　题干没有说按复利计息还是简化计算，请教老师考试如何作答？

　　——这里就是按复利计息的，只不过公式有点特别而已

　　开发经营与管理，如果题目说贷款是期初投入的，那么贷款利息按整年计算，如果题目没有说期初投入，那么视为按年均匀投入，按照教材P201的公式来计算

　　这个建设期贷款利息计算跟造价师考试的利息计算一样的

　　祝您顺利通过考试！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理

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发布：2007-07-11 10:33 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]