房地产估价师答疑板精华——房地产的价值

　　【提问】1、教材284页房地产的价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧房屋的重置价格中已包含土地的重置价格，为什么还要单独计算土地价格？

　　2、答案土地的价格＝6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】/6%×【1－（1/1.06）33】不明白？教材中哪有这方面的解释？

　　【回答】学员9010290，您好！您的问题答复如下：

　　1、房屋重置价指的是政府部门按期公布的价值，指的是全新建筑物的价格

　　本题没有“房屋重置价”这个名词。

　　2、这里是两个步骤综合在一块的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——计算的是40年土地使用权年限的年收益额A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——计算的是33年土地使用权的价值

　　这个列式合在一块的意思是，按题目给出的40年土地使用权的价格，在折现率6％的情况下，来求取33年土地使用权的价值

　　祝您学习愉快！

　　【追问】1问已知该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，这不是房屋的重置价吗？怎么说本题没有“房屋重置价”这个名词呢？

　　2问【教师278回答】“这里是两个步骤综合在一块的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——计算的是40年土地使用权年限的年收益额A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——计算的是33年土地使用权的价值

　　这个列式合在一块的意思是，按题目给出的40年土地使用权的价格，在折现率6％的情况下，来求取33年土地使用权的价值“土地的重置价为什么会这样用计算，教材哪有这方面的讲解 ，急急谢谢

　　3、不是已知10年10月1日土地单价为6000元/每平方，重置价就是6000*2000呗我错在哪？

　　【回答】您的问题答复如下：

　　1、房屋重置价是专用名词，具体意思前面已经给您解析

　　2、该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）——题目已经解析了，这是全新房地产的价格，即：建筑物的重置成本+土地使用权（40年）的价格

　　房屋的重置价格中已包含土地的重置价格，为什么还要单独计算土地价格？ ——房屋的重置价格中所含的土地使用权价格是40年土地使用权的价格，题目已经明确说明，本题土地使用权在估价时点只剩下33年，要计算的是33年的土地使用权价值

　　3、这个列式合在一块的意思是，按题目给出的40年土地使用权的价格，在折现率6％的情况下，来求取33年土地使用权的价值“土地的重置价为什么会这样用计算，教材哪有这方面的讲解 ，急急谢谢——参考P221例题7－5上面一行的公式

　　4、这是40年土地的价格，本例题的土地使用权在估价时点后只剩下33年，所以应当计算33年的价格

　　祝您学习愉快！

　　【追问】建筑物的时间不明白，钢筋混凝土60年，也就是39年的算法不清楚

　　【回答】

　　学员yl_youzi，您好！您的问题答复如下：

　　理论教材如果没有特别说明，建筑物在估价时点后的剩余年限按建筑物的剩余年限跟土地使用权剩余年限两者取短，所以这里是39年

　　祝您学习愉快！

　　【追问】土地的价格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/6%×【1－（1/1.06）40】＝1134.92万元

　　不更直接吗？

　　【回答】您的问题答复如下：

　　您也抄错了，

　　应该是：土地的价格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/【1－（1/1.06）40】＝1134.92万元

　　按题目的解答就不需要记忆年限修正系数的公式，当然考试也可以直接套用年限修正系数的公式的。因为我们考试要记忆的内容太多了，所以有些公式可以自己简单推导出来的就不要去记了，用的时候自己推导一下。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】1问土 地资化率和报酬率是不同的，答案土地价格用的是资本化率6%，不对吧？

　　2、不理解求33土地价格为什么用年金现值？教材哪页有这方面的说明呀？土地价格到底

　　怎么求？已经问过老师了还不明白？急呀  请老师帮忙谢谢？

　　【回答】您的问题答复如下：

　　1问土 地资化率和报酬率是不同的，答案土地价格用的是资本化率6%，不对吧？ ——是的，这里不是很严谨

　　2、不理解求33土地价格为什么用年金现值？教材哪页有这方面的说明呀？土地价格到底——资产的价值由它未来的收益来体现，对于土地使用权的价值来说，那么就有它在估价时点后的收益额折现到估价时点，得到到现值就是土地使用权的价值，这些教材上没有有关收益法的内容您看一下理论教材的收益法

　　祝您学习愉快！

　　【追问】本题缺条件  土地使用期40年代表是非住宅，但应该给土地使用期届满不可续期这个条件

　　本题建筑物残值2%是否是代表给土地使用者补偿，如果给补偿建筑物的折旧年限应该是60年

　　【回答】学员jt727595，您好！您的问题答复如下：

　　理论与方法考试，您按这个来把握：

　　如果题目没有说可以续期，那么默认为不续期

　　如果题目没有说到期后可以补偿，那么默认为不补偿

　　本题的2%是干扰项

　　祝您学习愉快！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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