计算承租人权益价值

　　【提问】某店的建筑面积为1000㎡，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年。从2002年10月1日起计。2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%.则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为（　 ）万元。

　　A．198．65

　　B．583．75

　　C．678．36

　　D．959．52

　　请老师列一下计算步骤，主要是租约期内的年净收益如何求取不会做，谢谢！

　　【回答】学员18980111703，您好！您的问题答复如下：

　　参考这个题

　　某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。（2006年试题）

　　【正确答案】A1=150×12×2×1000×0.70=252万元i1=（1+8％）2-1=16.64％租约内的以约定租金下的价值=252/16.64%*（1-1/（1+16.64%）^8） =1072.38（万元）；市场租金现值：每年末支付，每年递增5％，A2=200*12*1000*0.7=168万 租约内市场租金下的现值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（万元），所以承租人的权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）

　　【追问】谢谢老师！ 可我不明白报酬率为什么要这样计算？i1=（1+8％）2-1=16.64％

　　【回答】学员18980111703，您好！您的问题答复如下：

　　我给您推导一下：

　　1、假设租金为200元/两年年利率是8%

　　那么：租金的折现值＝200/（1+8%）2+200/（1+8%）4+200/（1+8%）6+200/（1+8%）8+……

　　我们把它变形一下：

　　得到：200/【（1+8%）2】1+200/【（1+8%）2】2+200/【（1+8%）2】3+200/【（1+8%）2】4……

　　您看一下：假设把（1+8%）2＝（1+r）

　　那么：上面的列式就是年金现值公式：P＝200×（P/A，r，4）

　　（1+8%）2＝（1+r）

　　得到：r＝16.64%即两年期的利率16.64%

　　【追问】老题，你好，还是这个是题，如果每3年或4年支付一交，这个公式（1+r）n  这个公式可以用吗，如是3年或是4年，是（1+8%）3和（1+8%）4，这么套用，可以吗

　　【回答】学员lwq166166，您好！您的问题答复如下：

　　可以这样套用的三年的折现率就是（1+8%）3－1

　　四年的折现率就是（1+8%）4－1

　　【追问】A2=200*12*1000*0.7=168万 租约内市场租金下的现值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（万元），是否应将168万折算到估价时点？

　　【回答】学员djhhyl，您好！您的问题答复如下：

　　此处运用的是等比递增公式计算收益现值，168万的支付时点在第一期末，符合公式的要求。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通