房地产估价师答疑精华：土地使用期限起点怎么算

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　　【提问】请问：该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，40年的起点是从哪一年开始？

　　【回答】学员w7060065，您好！您的问题答复如下：

　　40年的起点从建筑物建成的5年后开始算起

　　比如说建筑物是2000年建成的，那么土地使用权年限是从2005年算起，就是从补办的时候算起的

　　【追问】老师，本题为什么用50-5=45年而不用建筑物的经济寿命呢，不理解，请老师给详解。

　　【回答】学员jt727595，您好！您的问题答复如下：

　　对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。换一种通俗易懂的方式给您解释如下：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，建筑物折旧年限为该建筑物的存续年限，即该房建成到补办土地使用权出让用续的年限，加上土地使用期限40年。即5+40=45年。虽然从经济寿命看，该建筑物还有5年，但因土地使用权到期，合同规定不可续期，该房用了45年就必须拆除。因为题目中明确：土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。所以本题用50-5=45年，而不用建筑物的经济寿命50年。

　　希望以上内容能对您的理解提供帮助！

　　【追问】请问老师建筑物的经济寿命应该怎么求取，应该是50年啊，为什么算出45年了

　　【回答】学员tianyichen0116，您好！您的问题答复如下：

　　建筑物的经济寿命按两者取短

　　1、建筑物本身的经济寿命2、估价时点前建筑物的有效经过年限+估价时点后土地使用权的剩余年限

　　这两者较短的就是建筑物的经济寿命

　　有关建筑物折旧方面的内容看一下教材P297～298

　　【追问】请问老师：这道题目我是否可以理解为建成5年后补办手续，土地使用年限一共是5+40=45年，建筑经济寿命为50年，两者取较小的，所以选择45年来计算折旧

　　【回答】学员chenyuenajunyi，您好！您的问题答复如下：

　　对的，您的理解正确，就是这样理解的。

　　【追问】虽然使用年限只有40年，但是因为还有五年建成前，是也要算在经济寿命里，对吗？

　　【回答】学员qiyi71，您好！您的问题答复如下：

　　是的。建成5年后补办手续，从这个时点算起土地使用年限还有40年，所以该宗土地实际使用年限一共是5+40=45年，建筑经济寿命为50年，两者取较小的，选择45年来计算折旧

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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发布：2007-07-11 10:35 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]