房地产估价师答疑精华——建筑物重置成本

　　【追问】老师您好：

　　题干中建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡，计算建筑物的重置价值时为什么不加上空调的重置价值130万元和安装费8万元呢？，该写字楼是带有空调的。

　　【回答】学员lccpgh，您好！您的问题答复如下：

　　此题的意思是建筑物的重置成本时不计算空调的，也就是说建筑物的重置费用总共是1300+空调的重置价，而建筑物单个的重置费（不包空调）是1300祝您学习愉快！

　　祝您顺利通过考试！

　　感谢您对网校的支持！

　　【追问】字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59万元 这个式子，既然建筑物重置价1300不含空调的重置价，为什么在计算建筑物的现值时候，又要减空调的折旧呢，不太理解？

　　【回答】学员ahhbpm2009，您好！您的问题答复如下：

　　建筑物重置价1300不含空调的重置价，意思是除空调以外的其他建筑物重置价为1300，不表示需要我们估价的建筑物不含空调。您这样来理解

　　【追问】计算建筑物总价时，应该加上130吧？否则怎么减去折旧总额中的空调折旧呢？

　　【回答】学员zgyxyjh，您好！您的问题答复如下：

　　老师也同意您的说法，认为这个答案确实不太严谨，重置成本1300不含空调，那折旧就不应该减去空调折旧。计算总价是就应该加上空调的重置成本。

　　希望我的回答能给您带来帮助。

　　【追问】学员liuliping1996，您好！您的问题答复如下：

　　2005年10月1日建筑物剩余经济寿命60-10=50年，而土地剩余使用年限为30年，建筑物剩余经济寿命长于土地剩余使用年限，则筑物剩余经济寿命取土地剩余使用年限30年。

　　祝您学习愉快、考试顺利！

　　为什么是30年？按老师讲的此时还要分续期和不续期？这里什么都不考虑了吗？书上的依据在哪里？

　　【回答】学员smq1098，您好！您的问题答复如下：

　　因为未来的不确定因素很多，因此除了已经规定的住宅用地自动续期以外，其他如果题目没有提示能够确定可以续期不做续期考虑，实务上也是这么处理的。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】可是建筑物的重置价就是根据1300元这个数算出来的啊，1300元不含空调，还是不太理解【回答】学员ahhbpm2009，您好！您的问题答复如下：

　　题目的意思就是说总的重置费可以分为建筑物重置费和空调的重置费，所以建筑物重置费中不含有空调的重置费。

　　这样好理解了吧？

　　祝您学习愉快！

　　祝您顺利通过考试！

　　感谢您对网校的支持！

　　【追问】没有看懂，能说具体一点吗

　　【回答】学员smq1098，您好！您的问题答复如下：

　　建筑物重置价1300不含空调的重置价，意思是除空调以外的其他建筑物重置价为1300但是估算时还是要算上空调的。

　　感谢您对网校的支持！

　　【追问】"题目的意思就是说总的重置费可以分为建筑物重置费和空调的重置费，所以建筑物重置费中不含有空调的重置费".我理解的写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9+（130+8）-540.67＝1522.59万元，而不应该是答案中的 写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59万元

　　如果题目中的1300元，没说（不含空调）那又该怎样计算？

　　【回答】学员ahhbpm2009，您好！您的问题答复如下：

　　此题出的有些争议，可以按照您的理解意思来解释，也可以按照答案的意思空调不算在写字楼中的成本来解释。

　　如果说没有那句（不含空调）那理解就更难了，建筑物的重置成本是含有空调的还是不含的呢？所以加上这句话会更好。

　　感谢您对网校的支持！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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