长寿命项目的折旧年限

　　【提问】长寿命项目的折旧年限为什么是40年？我觉得应该是45年。

　　【回答】学员wl591010005，您好！您的问题答复如下：

　　有效经过年数为10年，估价基准日后剩余经济寿命30年，一共是40年

　　【追问】"空调功能落后引起的折旧＝130-80＋10-30＋8＝38万元"在这类加减的问题上我始终搞不太懂，老师能不能给详细解释一下，什么时候该加，什么该减压呢？对此问题总是找不到出口，闹心，谢谢了！

　　【回答】学员haoyuqiao38，您好！您的问题答复如下：

　　加：需要追加的费用。比如：安装费、拆除费减：已经计提的折旧，和残值回收

　　【追问】请问一下，这里的功能过剩引起的折旧利率为为什么不换成月利率呢？

　　功能过剩引起的折旧＝800/（10%/12）*【1-1/（1+10%/12）360】这样理解错在哪里？

　　【回答】学员wenyangjun，您好！您的问题答复如下：

　　我们这里除了贷款利息按题目规定的按月、季度、或年计息以外，收入和支出都默认为在期末发生。

　　【追问】建筑物的经济寿命为30年，在题目哪里提到？

　　【回答】学员liuliping1996，您好！您的问题答复如下：

　　2005年10月1日建筑物剩余经济寿命60-10=50年，而土地剩余使用年限为30年，建筑物剩余经济寿命长于土地剩余使用年限，则筑物剩余经济寿命取土地剩余使用年限30年。

　　祝您学习愉快、考试顺利！

　　【追问】建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

　　如何理解这句话，在计算已经经过年限是考虑可比实例年限还是估价目标年限。在这题中估价目是，建成于1990年10月1日至估价时间2005年10月1日 就应该15年吗，如果是可比实际是就是10年，

　　【回答】学员wenglinye，您好！您的问题答复如下：

　　针对您的疑问，老师建议您参见理论教材P297至P299的内容，那里有很详细的介绍。老师在这里解释也是按照教材的相关内容给您解答，老师认为教材上会比老师的内容更详细。

　　如再不懂，再来问老师。

　　加油，祝您顺利通过考试！

　　【追问】可是题目中并没有说明土地到期时不可续期，建筑物无偿收回等条件呀！

　　【回答】学员liuliping1996，您好！您的问题答复如下：

　　根据制度与政策教材P33“非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……”而本题为写字楼，属于非住宅，题中并没有提及续期，也不能自动续期，没有续期的“土地使用权由国家无偿收回”。所以计算建筑物剩余经济寿命时，土地剩余使用年限小于建筑物剩余经济寿命的，建筑物物剩余经济寿命取土地剩余使用年限。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】题干中建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.那么计算写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59万元中含有空调价值吗？

　　假设建筑物重置成本（含空调）为1350元/㎡，那计算结果会是什么？

　　【回答】学员zxw1969，您好！您的问题答复如下：

　　筑物重置成本（不含空调）意思就是说重置不含空调的价格。

　　如果含有的话“安装新的空调系统的费用为8万元”就用上了！

　　祝您学习愉快！

　　祝您顺利通过考试！

　　感谢您对网校的支持！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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