房地产估价师答疑精华——收益法和成本法

　　【提问】我用收益法算出来的结果是120664097元，用成本法算出来的结果是165976160，比用收益法算出来的还高，我觉得不对，请问正确答案是多少【回答】学员ericliujiang，您好！您的问题答复如下：

　　为了便于您的学习理解，建议您把您的计算过程发过来。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】一、收益法：

　　第一年的收入：400*180*365*0.5－5000000＝18140000元第二年的收入：400*180*365*0.6-5000000*1.05＝21018000元第三年的收入：400*180*365*0.7-5250000*1.05＝23908500元第四年的收入：400*180*365*0.8-5512500*1.05＝26812125元

　　第一年的经营费用：18140000*0.35＝6349000元第二年的经营费用：（21018000-18140000）*0.25+6349000＝7068500元第三年的经营费用：（23908500-21018000）*0.25+6349000＝7791125元第四年的经营费用：（26812125-23908500）*0.25+6349000＝9236531.25第一年的净收益：18140000-6349000＝11791000元第二年的净收益：21018000-7068500＝13949500元第三年的净收益：23908500-7791125＝16117375元第四年的净收益：26812125-9236532.25＝17575593.75元运用公式算建成投入使用的价值：

　　11791000/1.1+13949500/1.1＾2+16117375＾3+17575593.75/1.1*（1-1/1.1＾33）/1.1＾3＝120664097二。成本法：

　　1.土地取得成本＝10000*2*1750+10000*2*1750*0.04＝36400000元2.建安费＝3000*10000*2＝60000000元3.专业费用＝600000元4.广告费＝4000000元5.家具＝5000000元6.利息36400000*（1.08^2-1）+66000000*0.6*（1.08^1.5-1）+66000000*0.4*（1.08^0.5-1）+4000000*（1.08^0.25-1）＝12016160 7.利润＝（36400000+60000000+600000+4000000）*0.4＝42560000最后算出可投入使用时的价值为：36400000+60000000+600000+4000000+5000000+12016160+42560000＝165976160

　　【回答】学员ericliujiang，您好！您的问题答复如下：

　　家具费用500万元，因为家具属于动产，可以独立于房地产单独存在发挥作用，所以在成本构成项目中，不包括家具在其中。这里有个命题者设置的陷阱。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】成本法计算土地取得成本时应该用估价时点类似房地产开发取得土地的情况来考虑。故楼面地价应用1750元/m2进行计算。

　　【回答】学员huxy0830，您好！您的问题答复如下：

　　本题老师的回答不准确，您的理解是正确的。

　　上面同学的解答不准确之处在于：

　　家具费用500万元，因为家具属于动产，可以独立于房地产单独存在发挥作用，所以在成本构成项目中，不包括家具在其中。这里有个命题者设置的陷阱。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】二、成本法：

　　1.土地取得成本＝10000*2*1750+10000*2*1750*0.04＝36400000元为什么 要*2啊 直接10000*1750 么？

　　【回答】学员ynwyl7709，您好！您的问题答复如下：

　　是容积率为2 1750是楼面地价，因此计算建筑面积时需要乘以2

　　祝您学习愉快！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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