房地产估价师答疑精华——收益法计算收益价格

　　【提问】在收益法计算收益价格时，应有一个前提，在土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿，能否作为错误指出？

　　【回答】学员jltj2009，您好！您的问题答复如下：

　　关于“且对收回的建筑物不予补偿”这个规定是在2008年国土资源部和国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第二十六条中明确规定的（参见《房地产估价理论与方法》教材311页）。

　　在2008年后的估价案例中，未说明土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿，即可作为错误指出来。祝您学习愉快！

　　【追问】在计算1999年和2000年的毛收入时，老师讲到对租赁保证金利息不予折现。可是， 没有告诉保证金在年末还是年初啊？

　　假设在年末收取，需要折现的话，折现率取2.25%，正确吗？

　　【回答】学员freetk00490353，您好！您的问题答复如下：

　　发生在年末

　　出租的时候（即年初）就先收取保证金的，所以利息发生在年末，这里不需要折现，因为1999年年初收取租金和1998年押金产生的利息，2000年也是一样

　　需要折现的话，折现率取2.25%，——如果需要折现，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－运营费用＝净收益，净收益用折现率7.45%折现到估价时点不是按您这样用贷款利率折现的

　　祝您学习愉快！

　　【追问】感觉2.25%，不能算折现率吧？

　　【回答】学员freetk00490353，您好！您的问题答复如下：

　　抱歉，刚才漏掉了

　　如果需要折现，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－运营费用＝净收益，净收益用折现率7.45%折现到估价时点不是按您这样用贷款利率折现的

　　【追问】下载附件

　　【回答】学员laoshe36，您好！您的问题答复如下：

　　需要折现的话，折现率取2.25%，——如果需要折现，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－运营费用＝净收益，净收益用折现率7.45%折现到估价时点所以不需要折现。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】下载附件

　　老师：

　　这里房租收取的时点（年初）跟押金利息收入的时点（年末）是不同的。

　　刘老师讲课的时候说，押金是年初就让租客交了，但是，当时收取的只是押金，押金的利息收入应该是到年底，存在银行一年后才有收入的。

　　如果是在99年初就有押金利息收入的话，那也应该是98年的押金利息收入。

　　而99年租金的收入是在年初，题目也交代了的。不在同一个时点，可以直接相加吗？

　　再看看书中318页中，最后计算价值的公式中，99年的收入没有折现。题目已视同收入都是在年初了。（因为题目认为计算过程中已经折现了）

　　还有，在所有的运营费用中，一般都是在年度均匀发生的，是否也需要考虑一下费用是否需要折现的问题。

　　请老师细细看下题目的整个过程。帮助解答，谢谢！

　　【回答】学员laoshe36，您好！您的问题答复如下：

　　您的理解也有道理的，每年的押金利息折现到期初

　　不过押金利息本身就占的比重很小，所以这里它跟租金一块简化计算也不建议作为错误指出了

　　祝您顺利通过考试！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析

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