2006年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》计算题

　　【提问】因为答案看不清楚，请老师把答案在列式一下，谢谢!
　　【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：

　　面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。
　　承租人权益=租约内市场租金下的价值-租约内约定租金下的价值，解题过程为：

　　有租约租期内的价值=1000×12×150×2=360(万元/两年)
　　两年期的折现率i=(1+8%)2-1=16.64%
　　租期内有租约的权益价值=360/16.64%×[1-1/(1+16.64%)8]=1531.967738 (万元）
　　无租约的价值=12×1000×200=240万元
　　租期内无租约的权益价值=240/(8%-5%)×[1-(1+5%)16/(1+8%)16]=2902.717726 万元
　　2006年10月1曰的承租人权益价值=2902.717726 -1531.967738 =1370.749988

　　【追问】2006年10月1曰至2020年10月1日应该是14年不是16年?
　　【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年
　　【追问】另解租约内约定租金下的价值：
　　每2年末支付的租金换算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88（元）
　　租约内约定租金下的价值=1730.88*[1-（1+8%）^-16]/8%=1532.066(万元）
　　对否？
　　【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：
　　对，也可以这样算的
　　【追问】为什么运营费用不扣？还有就是
　　另解租约内约定租金下的价值：
　　每2年末支付的租金换算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88
　　看不懂
　　每2年末支付的租金换算成年金A1
　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88万元
　　这样算为什么不对？
　　麻烦老师了，谢谢
　　【回答】学员zhuna0107，您好！您的问题答复如下：

　　假设2年一付的利率为i，那么（1+i)＝（1+8%)2，是不是？从而得到i＝16.64%

　　按您的算法也可以，也是对的。
　　【追问】如果是租金每2年支付一次，租金发生在年初则

　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88万元
　　租约期内的租金现值之和为201.88/8%×[1-（1+8%）^-15]+201.88

　　这样做对吗？

　　还有就是我买的参考书上扣除运营费用，求承租人价值扣运营费用吗？

　　谢谢老师

　【回答】学员zhuna0107，您好！您的问题答复如下：
　　可以按您的来算。

　　承租人权益价值不扣除运营费用的，承租人权益价值就是从承租人的角度来看，租金比市场租金要低，相对来说承租人赚了多少。跟出租人的运营费用没有关系。
　　★问题所属科目：房地产估价师---房地产估价理论与方法

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