2015年房地产估价师《开发经营与管理》讲义13

　　2.投资机会选择与决策分析

　　2.1 投资机会选择

　　2.2 投资决策分析

　　2.1 投资机会选择

　　投资设想

　　寻找和筛选投资机会

　　细化投资设想

　　对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具体，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案

　　2.2 投资决策分析

　　市场分析

　　主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平

　　项目财务评价

　　根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价

　　投资决策

　　结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策

　　3.前期工作

　　3.1 获取土地

　　3.2 确定规划设计方案并获得规划许可

　　3.3 建设工程招标

　　3.4 开工申请与审批

　　3.5 前期工作的其它环节

　　3.1 获取土地

　　3.1.1 土地储备及土地一级开发

　　3.1.1.1 土地储备的概念

　　3.1.1.2 土地储备的管理体制

　　3.1.1.3 土地储备的范围

　　3.1.1.3 土地储备的供应

　　3.1.1.5 土地一级开发的概念

　　3.1.1.6 土地一级开发的两种模式比较

　　3.1.1.7 土地储备开发成本

　　3.1.2 获取土地的途径

　　3.1.2.1 出让

　　3.1.2.2 划拨

　　3.1.2.3 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　3.1.2.4 与当前土地使用权拥有者合作

　　3.1.1.1 土地储备的概念

　　概念

　　是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为

　　新旧两种制度图解

　　3.1.1.2 土地储备的管理体制

　　土地储备实行计划管理－由政府制定

　　年初与末土地储备规模

　　年度前期开发规模（收）

　　年度供应规模（出）

　　3.1.1.3 土地储备的范围

　　依法收回的国有土地

　　收购的土地

　　行使优先购买权取得的土地

　　已办理农地转用和土地征收批准手续的土地

　　其他依法取得的土地

　　3.1.1.4 土地储备的供应

　　储备土地完成前期开发整理后，纳入当地土地供应计划，由国土资源管理部门统一组织供地

　　3.1.1.5 土地一级开发的概念

　　是由政府或其爱权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件

　　3.1.1.6 土地一级开发的两种模式比较

　　模式 主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施 具体实施 开发企业的管理费

　　政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理 土地储备机构 通过公开招标方式选择开发企业 不高于土地储备开发成本的2%

　　政府土地储备机构授权开发企业负责实施 开发企业 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%

　　3.1.1.7 土地储备开发成本

　　①征收、拆迁补偿费及有关税费

　　②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

　　③市政基础设施建设有关费用

　　④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

　　⑤贷款利息

　　⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等

　　3.1.2.1 出让

　　方式

　　招标

　　拍卖

　　挂牌

　　协议

　　规定

　　工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标挂的方式出让

　　不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让

　　3.1.2.2 划拨

　　划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容

　　经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应

　　经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式

　　3.1.2.3 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续

　　方式

　　出让－协议出让

　　租赁

　　作价入股或授权经营

　　3.1.2.4 与当前土地使用权拥有者合作

　　土地转让

　　公司入股

　　并购

　　合伙

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