2015年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义7
3. 影响房地产市场转变的社会经济力量
金融业的发展
信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善
生产和工作方式的转变
人文环境的变化
自然环境的变化
政治制度的变迁
4. 房地产市场的参与者（七类参与者）
土地所有者或当前的土地使用者
开发商
政府及政府机构
金融机构
建筑承包商
消费者或买家
专业顾问（六师一人）：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、律师，房地产估价师及房地产纪纪人。
5. 房地产市场结构（6类结构）
总量结构
区域结构
产品结构
供求结构
投资结构
租买结构
6. 房地产市场细分（五种分类）
6.1 按地域范围细分
6.2 按房地产用途细分
6.3 按增量存量细分
6.4 按交易形式细分
6.5 按目标市场细分
6.1 按地域范围细分
按城市划分
按城市内的某一具体区域划分
按省或自治区划分
按大片区进行划分
6.2 按房地产用途细分
居住物业市场
商业特业市场
工业物业市场
特殊物业市场
土地市场
6.3 按增量存量细分
一般的分类
房地产一级市场－土地使用权出让市场
房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场
房地产三级市场－存量房地产交易市场
土地市场
土地一级市场－土地使用权出让市场
土地二级市场－土地使用权转让市场
房屋市场
一级房屋市场（增量市场或一手房市场）
二级房屋市场（存量市场或二手房市场）
6.4 按交易形式细分
房地产交易市场总分：
转让、租赁、抵押
土地交易市场（土地使用权的交易）：
土地买卖、土地租赁、土地抵押、房地产产品交易
新建成的房地产产品交易市场：
销售（含预售）、租赁（含预租）、抵押
存量房地产交易市场：
租赁、转让、抵押、保险
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