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2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义(47)

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  (三)成本法运用可能出现的错误

  (1)没有选择估价时点的客观成本;

  (2)房地产价格构成项目不全面(成本构成项目有6大项:①土地取得费用;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售税金;⑥开发利润。要注意:不同类型的房地产成本构成,如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等);

  (3)销售税金的计算基数和税率的采用可能出现错误(销售税费的依据是销售收入不是成本,各税种计税方式必须明确,税费通常为“两税一费”,不包括所得税和土地增值税等);

  (4)投资利息计算错误,主要包括:①计息项目有3项,即土地取得费用、开发成本和管理费用,不能缺项也不能多项,否则就存在错误(如销售税费计算利息);②计息期确定错误;③利率确定错误。

  (5)开发利润计算错误,主要包括:①利润率缺乏依据;②利润率与利润计算基数不对应(正确的对于关系是:

  “直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

  “投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

  “成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

  “销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”);

  (6)如果地价采用“基准地价系数修正法”时,基准地价公布之日与估价时点有“时差”,而未进行“时差”对价格影响的修正;

  (7)重置价格公布之日与估价时点有时差,而未进行“时差”对价格影响的修正;

  (8)建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误;

  (9)计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误;

  (10)分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例;

  (11)对有偿出让土地使用权转让价格的评估,当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时,没有对结果进行年期修正;

  (12)若市场状况不稳定,未对市场状况对价格影响进行修正;

  (13)残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致(正确的是:①钢筋混凝土结构为0;②砖混结构一等为2%;③砖混结构二等为2%;④砖木结构一等为6%;⑤砖木结构二等为4%;⑥砖木结构三等为3%;⑦简易结构为0);

  (14)成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误(正确的是:①完好房为八、九、十成新;②基本完好房为六、七成新;③一般损坏房为四、五成新;④严重损坏房及危险房为一、二、三成新);

  (15)建筑物折旧年限要以经济寿命为准,否则就是错误。

  (16)纯计算错误。

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发布:2007-07-13 09:51    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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