房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（46）

　　（二）收益法运用可能出现的错误

　　1．确定年净收益可能存在的错误

　　（1）出租型房地产

　　1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误。

　　2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：

　　①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。

　　②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费（具体依据租约决定）。否则，存在错误。

　　3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误

　　4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。

　　5）没有考虑出租率或入住率或满客率。

　　6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。

　　7）收益中没有包括有形收益、无形收益。

　　8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。

　　9）未考虑未来收益的变化。

　　（2）自营型房地产

　　1）扣除项目一定要全面。

　　①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润

　　②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润

　　2）注意收益的客观性。

　　3）扣除设备带来的收益。

　　4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。

　　5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。

　　2．资本化率选用可能存在的错误

　　（1）资本化率选用的方法不正确。

　　（2）资本化率的确定不具有客观性。

　　（3）未说明资本化率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。

　　（4）采用了非本类房地产的资本化率。

　　（5）不同收益类型的房地产采用同一资本化率。

　　（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定资本化率的参数或依据。

　　3．有效收益期限的确定的错误

　　（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期作为收益年限；

　　（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；

　　（3）将房地产的建设期作为收益年限；

　　（4）确定有效收益年限理由不充分；

　　（5）估价报告前后收益期限单位不相同。

　　（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误

　　（1）选用了无限年计算公式（一般选限年计算公式，只有一种情况除外）

　　（2）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

　　（3）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；

　　（4）纯计算错误。

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