2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（45）

　　五、估价方法选择错误

　　1．选用估价方法应遵循的原则

　　（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；

　　（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

　　（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

　　（4）无上述条件的选用成本法。

　　2．针对以上原则，容易出现的错误有：

　　（1）只使用了一种估价方法；

　　（2）能用市场比较法的没有使用；

　　（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法，却选用并不合适的方法；

　　（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法，却选用了并不合适的方法；

　　（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；

　　（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

　　六、估价方法运用错误

　　（一）市场法运用可能出现的错误

　　1．选择的可比实例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　　（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；

　　（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

　　（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修等）；

　　（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；

　　（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。

　　2．选择可比实例可比性差

　　（1）不在相同地区或同一供求圈内；

　　（2）用途不相同；

　　（3）建筑结构不相同；

　　（4）建筑规模不相当；

　　（5）土地等级不同；

　　（6）权利性质不相同（主要是土地）：

　　（7）交易类型与估价目的不相同；

　　（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

　　3．可比价格基础错误

　　（1）楼面地价与单位地价混淆；

　　（2）币种换算错误；

　　（3）建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。

　　4．各项目修正错误

　　（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项）；

　　（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；

　　（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；

　　（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；

　　（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；

　　（6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20％，综合修正超过了30％。

　　（7）计算可能出现错误。

　　5．加权综合确定估价结果错误

　　（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。

　　（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。

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