2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（44）

　　四、估价报告不符合估价目的的错误

　　1．房地产抵押估价可能出现的错误

　　（1）房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；

　　（2）再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响；

　　（3）未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响；

　　（4）估价报告中没有作出必要的风险提示；

　　（5）估价报告没有对估价对象的变现能力进行分析。

　　（6）未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损；

　　（7）抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面。

　　（8）房地产抵押估价报告未向估价报告使用者作出以下提示：

　　①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

　　②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　③合理使用评估价值；

　　④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　2．损害赔偿房地产估价可能出现的错误

　　（1）损害前和损害后房地产状况掌握不清；

　　（2）没有考虑间接损失（残值清理费用造成收益下降）。

　　3．房地产保险估价可能出现的错误

　　（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估；

　　（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估；

　　（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同；

　　（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失；

　　（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值；

　　（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。

　　4．拆迁估价可能出现的错误

　　（1）房屋拆迁评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格；

　　（2）拆迁估价考虑了房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；

　　（3）拆迁估价时点不是房屋拆迁许可证颁发之日。对于拆迁规模大、分期分段实施的，不是以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　5．其他估价目的可能出现的错误

　　（1）作价入股的估价，没有说明入股后的用途；

　　（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价；

　　（3）房地产合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算增值的最终分配率；

　　（4）房地产纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有说明土地出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价；

　　（5）征用补偿估价违背了国家制定的征用补偿标准或规定；

　　（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途；

　　（7）对旧房地产评估，未根据估价对象的状况对重置价标准进行必要修正；

　　（8）房屋租赁价格评估未考虑租约对估价的影响。

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