2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（33）

　　八、农业房地产的估价

　　（一）农业房地产估价的一般特点

　　在房地产估价业务活动中，农业房地产估价业务比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进入市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农业用地的征用、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等目的的估价。

　　（二）农业房地产的估价方法和技术路线

　　农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农业用地增值收益，并进行各项修正来确定农业房地产的价格。

　　农业房地产也可以采用收益法进行估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获得相关收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益来评估其收益价格。对于农业用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入来评估其收益价格。采用收益法估价时，收益年限的确定比较困难，因为具体建设用地、农业种植土地大都没有土地使用年限。

　　九、特殊用途房地产的估价

　　特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，这里以停车库和加油站为例，来介绍特殊房地产估价问题。

　　（一）停车库的估价

　　1．地下停车库的特点

　　（1）权属比较特殊。地下停车库一般分为两种情况：一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。此外，也有利用人防工程作为地下车库的情形。

　　（2）计量单位比较特殊。房地产大都以栋、单元、套、建筑面积等进行计量，而地下停车场的计量只有一种，即车位。因此，经常会出现地下车库建筑面积相同而车位数不同的问题。

　　（3）日常管理和服务相对特殊。停车库的管理要提供一系列配套服务，如车辆安全、车辆清洁、停车引导、通行向导、车辆维修等。因此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了车库的收费标准和档次。

　　2．地下停车库的价格特点

　　（1）价格与车位数挂钩。地下车库的销售价格为“元/车位”的形式体现。

　　（2）同一地下车库的车位价格比较一致。

　　（3）车位价格易受地上房地产租售情况的影响。两者具有正相关关系。

　　3．地下车库的估价方法与技术路线

　　停车库估价方法主要有市场法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边类似停车库的租售情况，依此来确定采用何种估价方法。

　　市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例，同时估价对象应为可转让的、产权清晰的房地产。

　　收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收入。

　　在市场法和收益法都不适宜估价的情形下，则可采用成本法进行估价。

　　（二）加油站的估价

　　1．加油站房地产估价的一般特点

　　（1）位置极其重要，且分布具有较强的离散性。加油站房地产的价格主要取决于其所处的位置，位于小题区域的相同规模、设备条件和相同油价的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通流量不同等原因，经营收益存在较大差异，必然会导致其价格相差很大。另外，加油站之间一般都有一定规定的距离间隔，位置分布具有较强的离散性。

　　（2）经营的个性差异显著。加油站由于经营者采取的经营手段、营销方式、管理模式不同，导致其经营收入和费用支出存在较大差异。因此，在对加油站房地产进行估价时，要特别注意。

　　（3）存在成品油特许经营权带来的超额利润。加油站的经营具有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。因此，采用收益法评估加油站房地产价格时，要从加油站经营收益中扣除因成品油特许经营权带来的超额利润。

　　2．加油站房地产的估价方法和技术路线

　　由于加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用市场法进行估价。由于加油站房地产是在经营期内具有持续收益的经营性房地产，因此，一般采用收益法进行估价，此外，也可以利用成本法作为一种辅助估价方法。

　　采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。

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