房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（52）

　　七、估价结果确定

　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，取其简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象价格=（20170.26＋2029.00）/2=20349.63（万元）

　　取整为20350万元（精确到万元）。

　　单价：20350/38000=5355元/㎡（取整）

　　确定估价对象在估价时点 2006年10月10 日抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）

　　参考答案：

　　1.致委托人函中没有说明估价时点

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名

　　3.估价方法中未说明收益法和市场法的定义

　　4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法和理由

　　5.收益价格的计算中带租约部分在租约期内应按租约租金计算（租约期外及自用办公楼部分按市场租金计算）

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%

　　7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺乏理由

　　8.年保险费的计算基础有误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺乏理由

　　9.年房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加的计算基数不含押金收益

　　10.收益法评估时，写字楼、车库分别采用不同报酬率计算

　　11.求取收益价格中有限年期公式错，分子应为1，不是A

　　12.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高（或招标、拍卖、协议的交易情况不一致，不具可比性）

　　13.区域因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比

　　14.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致，表中全部为“一般”

　　15.市场法中没有说明是否包含地下车位的价值，或市场法中未计算地下车位价值

　　16.估价报告不完整，缺少附件

　　17.为说明抵押房地产是否存在法定优先受偿权利等情况

　　18.估价报告缺少必要的风险提示

　　19.估价报告未向报告使用者作出相关提示

　　20.估价报告未对估价对象变现能力作出分析

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发布：2007-07-13 09:52 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]