2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（42）

　　4．“估价目的”可能出现的错误

　　估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：

　　（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

　　（2）城市房屋拆迁估价的估价目的应表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

　　对于估价报告没有结合“估价目的”而产生的错误见后面“估价报告不符合估价目的的错误”的详细阐述。

　　5．“估价时点”可能存在的错误

　　估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：

　　（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；

　　（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。

　　6．“价值定义”可能出现的错误

　　价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。

　　（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

　　（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 “房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”

　　7．“估价依据”可能出现的错误

　　说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，《房地产估价规范》和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

　　8．“估价原则”可能出现的错误

　　说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：

　　（1）不符合《房地产估价规范》的要求（如“保守”原则）或缺少某项原则；

　　（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”。）

　　9．“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）

　　10．“估价结果”可能出现的错误

　　（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；

　　（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；

　　（3）缺少单价或总价；

　　（4）没有写明估价结果所属的估价时点。

　　11．“估价人员”可能出现的错误

　　（1）出现遗漏；

　　（2）没有估价师执业资格；

　　（3）缺少签名或盖章。

　　12．“估价作业日期”可能出现的错误

　　估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。

　　13．“估价报告应用的有效期” 可能出现的错误

　　估价报告应用的有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：

　　（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；

　　（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。

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