2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（51）

　　（二）市场法估价测算过程

　　1.可比实例的选取

　　估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A．B．C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。

　　项目实例A 实例B 实例C 估价对象

　　坐落 ×路×号 ×路×号 ×路×号 ×路×号

　　用途写字楼写字楼写字楼写字楼

　　交易情况协议拍卖招标协议

　　交易日期 06.12.10 06.2.10 06.4.10 06.10.10

　　成交价格 6300元/㎡ 6750元/㎡ 6760元/㎡

　　地上建筑层数 26 28 30 30

　　个别因素一般一般一般一般

　　付款方式一次性一次性一次性

　　2.比较修正过程

　　（1）交易情况修正

　　由于实例B．C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，分别偏高2％和1％，故实例A．B．C的交易情况的修正系数分别为100/100，100/102，100/101.

　　（2）交易日期修正

　　根据调查得知，该类房地产的价格自2005年12月起平均每月上涨0.5％，故实例A．B．C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100.

　　（3）区域因素修正

　　估价人员经过认真调查分析，实例A．B．C的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100.

　　（4）个别因素修正

　　估价人员经过逐项认真调查分析，确定实例A 、B．C的个别因素状况比估价对象分别差2％、好1％、差1％（具体分析判断过程略），故：

　　实例A．B．C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99.▲…

　　3．求取比准价格

　　实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（ 100/98） =6818（元/㎡）

　　实例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（ 100/101）=6747（元/㎡）

　　实例c：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963（元/㎡）

　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=（6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/㎡）

　　故运用市场法的估价结果为：

　　比准价格=6843×30 000 =20529.00（万元）

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发布：2007-07-13 09:52 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]