2015年房地产估价师《案例分析》课程讲义（32）

　　七、工业房地产估价

　　（一）工业房地产及其的特点

　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。工业房地产具有以下特点：

　　1．涉及的行业多

　　工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点和生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

　　2．非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，标准厂房多用于一些工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的开间、进深、层高、楼面荷载等。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，这类厂房的开间、进深、跨度、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的需要而定。还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此，工业房地产的单位造价相差较大。

　　3．要区分设备和建筑物的造价

　　有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。

　　4．厂房易受震动和腐蚀的影响

　　厂房是产品生产加工和组装的场所，产品在生产加工过程中经常会产生剧烈震动，工作环境常常带有腐蚀性，估价时要注意房屋使用年限会因此而缩短。

　　（二）影响工业房地产价值的主要因素

　　1．影响工业房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如，邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联；有铁路专用线进人厂区；邻近水运航道且有专用码头。若有公路、铁路和水运交通条件能同时满足工业企业物料与产品进出厂区则更好。

　　（2）基础设施。工业生产对基础设施的依赖性较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等，都是影响工业房地产价值的主要区位状况。

　　（3）地理位置。有些工业企业的生产对地理位置有着特殊的要求，例如，造纸企业需要大量场地存储和净化污水；化工企业则不应设在城市市区和居民区；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价值。

　　2．影响工业房地产价格的实物状况

　　（1）用地面积与形状。工业厂房的厂区应该有合理的用地面积，面积太小无法满足生产需要，面积太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑企业规模扩大时厂区扩建的预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。

　　（2）地质和水文条件。工业厂房厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如，地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含沙量则影响生产取水及出水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。

　　（3）房地产用途。在进行工业房地产抵押、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。

　　（三）工业房地产估价的常用方法

　　1．成本法

　　由于缺少可比实例和难于计算归属于工业房地产的收益等原因，所以对工业房地产进行估价时大多采用成本法。标准厂房较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格标准，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考工业建筑预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，对跨度、墙体厚度、净空高度等诸多影响厂房价格的因素进行价格的增加或减少的修正。

　　2．市场法

　　工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地区，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例通常较多，可以采用市场法进行估价。

　　3．收益法

　　如果可以从企业的总收益中剥离出属于工业房地产的收益，则可以考虑采用收益法进行估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

　　（四）工业房地产估价的技术路线及难点处理

　　工业房地产一般采用成本法进行估价，再利用成本法估价时，往往将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分的价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用基准地价应为当地政府近期公布的基准地价，对于有土地使用权年限限制的，应考虑对地价进行年限修正。对建筑物估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、净空高度、楼面荷载等因素，利用当地建筑工程定额管理部门公布的最新工业建筑造价标准来确定估价对象的工程造价。

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