2015年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（49）

　　估价报告模拟改错

　　下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

　　××大厦房地产估价报告

　　封面及目录（略）

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。

　　我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元（人民币贰亿零叁佰伍拾万元整），单价：（略）

　　××房地产评估有限公司（公章）

　　2006年10月16日

　　估价师声明（略）

　　估价的假设与限制条件（略）

　　房地产估价结果报告

　　一、委托人

　　××有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估价机构

　　××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）

　　三、估价对象

　　××大厦是位于××市××路××号院的一幢写字楼，建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑尾数为地上30层，地上建筑面积30000㎡；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××有限公司于2003年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2003年10月10日至2043年10月9日）。

　　取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、保安监视防盗系统、自控消防系统和程控电话系统，设有自动转换发电机组，提供双电源保证。

　　估价对象实物、权益和区位情况（略）。

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、估价时点

　　2006年10月10日

　　六、价值定义

　　本报告中的估价结果为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法

　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　十、估价结果（略）

　　十一、估价人员（略）

　　十二、估价作业日期

　　2006年10月10日-2006年10月16日

　　十三、估价报告应用的有效期（略）

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析（略）

　　二、区域因素分析（略）

　　三、市场背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估价方法选用

　　结合估价对象的特点，经过估价人员的分析与研究，估价对象为收益性房地产，且可收集到类似房地产市场成交实例，因此，本次估价采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，确定最终的估价结论。

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